2026 Rehberi: Gayrimenkulde Dövizli Satış İşlemleri ve Yasal Zorunluluklar
Gayrimenkul piyasasında fiyatların dövize endekslenmesi veya doğrudan yabancı para birimiyle satış yapılması, özellikle 2026 yılı itibarıyla çok daha sıkı denetlenen bir süreç haline geldi. Bir mülk satarken veya alırken “Dövizle işlem yapabilir miyiz?” sorusunun cevabı evet, ancak bu yolun taşları oldukça spesifik kurallarla döşeli.
İşte yasal dayanaklarıyla, hata payını sıfıra indiren dövizli satış rehberi:
Yerli ve Yabancı Alıcı Arasındaki Keskin Çizgi
Dövizli satışlarda en büyük ayrım tarafların kimliğinde başlıyor.
- Yabancı Alıcılar İçin: 24 Ocak 2022’de yürürlüğe giren ve halen (2026) geçerliliğini koruyan TCMB Sermaye Hareketleri Genelgesi (Madde 13) uyarınca satış bedelinin döviz olarak ödenmesi yasal bir zorunluluktur ve bu süreç Döviz Alım Belgesi (DAB) ile belgelenmelidir.
- T.C. Vatandaşları Arasında: Türkiye’de yerleşik iki Türk vatandaşının kendi aralarında dövizle (nakit dolar/euro transferiyle) ödeme yapması, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar gereği kısıtlanmıştır. Bu durumda fiyat dövize endekslenebilir ancak ödeme bankadan Türk Lirası olarak yapılmalıdır.
Olmazsa Olmaz: Döviz Alım Belgesi (DAB)
Eğer alıcınız yabancı bir ülke vatandaşıysa, işlemin kalbi bu belgedir. Alıcı, gayrimenkul bedeli olan dövizi kendi yurt dışı bankasından Türkiye’deki hesabına; Türkiye’de bir hesabı yoksa, işlem yapılacak herhangi bir yetkili bankaya SWIFT yoluyla transfer edebilir.
Bu döviz, ilgili banka tarafından işlem kuru üzerinden Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’na (TCMB) satılır ve işlem sonucunda Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenlenir.
Neden Önemli? Tapu dairesi, bu işlem sonucunda düzenlenen DAB belgesini görmeden tapu tescilini gerçekleştirmez.
Kaynak: TCMB Sermaye Hareketleri Genelgesi (Madde 13).
Banka Kanalı ve Dekont Detayları
2026 yılında kayıt dışı ekonomiyle mücadele kapsamında, elden para teslimi tapuda hiçbir geçerlilik taşımaz. Ödemenin mutlaka banka üzerinden, alıcının hesabından satıcının (veya vekilinin) hesabına geçmesi şarttır.
Kritik İpucu: Dekontun açıklama kısmına mülkün açık adresiyle birlikte “… ada … parsel … taşınmaz satış bedeli karşılığıdır” ibaresinin eklenmesi, ileride oluşabilecek “borç ödemesiydi” gibi iddiaların önündeki en güçlü yasal kalkandır.
Kur Hesaplaması ve Tapu Harcı
Döviz üzerinden anlaşılan satışlarda tapu harcı hesaplanırken karmaşa yaşanabiliyor.
- Hangi Kur Baz Alınır? İşlemin yapıldığı günden bir önceki iş günü TCMB tarafından açıklanan “Gösterge Niteliğindeki Efektif Satış Kuru” esas alınır.
- Hesaplama: Satış bedeli bu kurla TL’ye çevrilir ve çıkan rakam üzerinden toplam %4 oranında tapu harcı (genellikle alıcı ve satıcı arasında %2 – %2 paylaşılarak) ödenir.
Kaynak: 492 Sayılı Harçlar Kanunu.
Ekspertiz Raporu Şartı
Özellikle yabancıların taraf olduğu işlemlerde, mülkün değerinin objektif olarak belirlenmesi için SPK lisanslı değerleme kuruluşlarından alınan Gayrimenkul Değerleme Raporu zorunludur. Tapudaki satış bedeli, bu rapordaki değerden düşük olmamalıdır.
Kaynak: TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) 2019/1 Sayılı Genelge.
Adım Adım İşlem Sırası:
- Anlaşma: Taraflar döviz bazlı fiyat üzerinde el sıkışır.
- DAB Süreci: (Alıcı yabancıysa) Döviz banka aracılığıyla TCMB’ye satılır ve belge alınır.
- Başvuru: WebTapu üzerinden gerekli belgelerle randevu alınır.
- Ödeme: Banka transferi gerçekleştirilir.
- İmza: Tapu dairesinde resmi imzalar atılarak devir tamamlanır.
Yasal Uyarı: Bu içerik 2026 yılı güncel mevzuatları ışığında bilgilendirme amaçlı hazırlanmıştır. Gayrimenkul işlemlerinizde olası hak kayıplarını önlemek adına bir hukuk müşaviri veya uzman bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmanızı öneririz.
