Son dönemde haberlerde sık duyduğumuz bir cümle var: “Yargıtay, kira tespit davasında 5 yıl şartını kaldırdı.” O günden beri hem ev sahipleri hem kiracılar aynı soruyu soruyor. Ev sahipleri “Kirayı artık piyasa seviyesine çekebilir miyim?” diye merak ediyor. Kiracılar ise “Kiram bir anda iki katına mı çıkacak?” diye endişeleniyor.
Kısa cevap: Hayır, 5 yıl kuralı kalkmadı. Ama karar gerçekten önemli bir ayrıntıyı netleştiriyor. Bu ayrıntı, özellikle yıllardır aynı kiracının oturduğu mülklerde hesapları değiştirebilir. Bu yazıda kararı, kanun maddelerini ve hukukçuların yorumunu resmî kaynaklara ve hukukçu değerlendirmelerine dayanarak, sizi hukuk diline boğmadan anlatıyoruz.
Doğru Bilinen Yanlışlar
Karar haberlere yansıdıktan sonra en çok duyduğumuz yanlışlar ve gerçekte olanlar şöyle:
“5 yıl şartı tarihe karıştı.” Oysa kanundaki 5 yıl kuralı aynen yürürlükte (TBK m. 344). İlk 5 yılda kira artışı hâlâ TÜFE ile sınırlı.
“Artık 5 yıl beklemeden dava açılabiliyor.” Aslında kira tespit davası açmak hiçbir zaman yasak değildi (TBK m. 345).
“Kiracılara kötü haber.” Her kiracı için değil. Karar yalnızca yıllardır süren ve piyasanın altında bir bedelle yenilenmiş kira ilişkilerini ilgilendiriyor.
“Yargıtay kirayı artırdı.” Hayır, Yargıtay bir kira bedeli belirlemedi. Yerel mahkemenin kararını bozdu ve dosyayı yeniden incelenmesi için geri gönderdi.
Kanun Aslında Ne Diyor?
Kira bedeli konusunda Türk Borçlar Kanunu’nun mantığı basit: İlk 5 yıl artışlar sınırlıdır, sonrasında kira piyasaya uyum sağlayabilir.
İlk 5 yıl: Kira her yıl, en fazla bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalaması kadar artabilir. Mahkemeye gitseniz bile hâkim bu sınırı aşamaz.
5 yıldan sonra: Tablo değişir. Hâkim çevredeki emsal kiralara ve mülkün durumuna bakarak “hak ve nesafete”, yani adalete uygun bir bedel belirler. Piyasanın çok gerisinde kalmış bir kira bu sayede güncellenebilir (TBK m. 344).
Çok az bilinen bir kural daha var: Kira tespit davası her zaman açılabilir (TBK m. 345). Yani asıl soru “dava açılır mı?” değil, “5 yıl hangi sözleşmeden itibaren sayılır?” sorusu. Yargıtay’ın kararı da tam olarak bu soruya cevap veriyor.
Her Şey İstanbul’daki Bir İş Yeriyle Başladı
Mülk sahibine göre hikâye 2005’te başlıyor: İstanbul’daki iş yerini kiraya veriyor, kiracı yıllarca aynı yerde kalıyor ve 2018’de taraflar yeni bir sözleşme imzalıyor. Mülk sahibinin iddiası şu: 2018’deki sözleşme kirayı güncellemek için değil, yalnızca var olan kira ilişkisini yazılı hâle getirmek için yapıldı.
2021’e gelindiğinde aylık kira yaklaşık 22.000 TL. Mülk sahibi çevredeki benzer iş yerlerine bakınca bu rakamın çok geride kaldığını düşünüyor ve kiranın 39.000 TL’ye çıkarılması için kira tespit davası açıyor.
Sulh Hukuk Mahkemesi’nin bakışı net oluyor: Kira ilişkisinin 2005’te başladığı ispatlanamadı, elde 2018 tarihli sözleşme var ve üzerinden 5 yıl geçmedi. Bu yüzden kira, sözleşmedeki artış şartına göre (yasal TÜFE sınırı içinde) artabilir. Dava reddediliyor. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi de aynı görüşte. Dosya bu noktada Yargıtay’ın önüne geliyor.
Yargıtay Neden Bozdu?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2025/3450, K. 2026/1141), iki mahkemenin de önemli bir soruyu araştırmadan karar verdiğini söyleyerek kararı bozdu. Kararın can alıcı cümlesi şu:
“Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir.”
Sade bir dille: Kiracı 2005’ten beri oradaysa, 2018’de yeni bir sözleşme imzalanması 5 yıllık süreyi her zaman sıfırlamaz. Mahkemenin görevi, “en son sözleşme hangisi?” diye bakıp geçmek değil; kira ilişkisinin ne zaman başladığını ve 2018 sözleşmesinin gerçekte ne amaçla yapıldığını araştırmaktır.
Yargıtay, tek bir soruya cevap verilmesi için bilirkişiden ek rapor alınmasını istedi: 2018’de yazılan kira, o günün piyasa kirasını yansıtıyor muydu?
- Cevap evetse, yani 2018’deki kira o günün piyasasına uygunsa, 5 yıl 2018’den sayılır ve sözleşmedeki artış şartı uygulanır.
- Kira piyasanın altında yazıldıysa, süre ilk sözleşmeden hesaplanır ve kira emsallere göre yeniden belirlenebilir.
Şunu da unutmamak gerek: Bu bir bozma kararı. Kiranın 39.000 TL olacağına dair bir hüküm yok. Dosya yerel mahkemeye döndü ve sonucu, yapılacak araştırma ve bilirkişi raporu belirleyecek.
Hukukçular Ne Diyor?
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz, yaptığı değerlendirmede tartışmaya net bir nokta koyuyor: “5 yıl kuralı değişti” yorumları doğru değil. Kiraz’a göre Yargıtay aynı yaklaşımı 2018 tarihli bir kararında da benimsemişti (Yargıtay 3. HD, E. 2017/5411, K. 2018/11236, T. 08.11.2018). Yani ortada yeni bir kural yok; var olan bir yaklaşım yeniden gündeme geldi.
Kiraz’ın altını çizdiği bir ayrıntı var: Karşılaştırma bugünün fiyatlarıyla değil, sözleşmenin yenilendiği günün fiyatlarıyla yapılır. Yenileme günü piyasaya uygun bir bedel yazıldıysa, kiralar bugün ne kadar artmış olursa olsun 5 yıl yine o yenilemeden başlar.
Bu Karar Sizi İlgilendiriyor mu?
Karar herkesi değil, belirli bir profili ilgilendiriyor. Kendi durumunuzu aşağıdakilerden birinde bulacaksınız.
Yeni bir kiracıyla piyasa fiyatından anlaştıysanız karar sizi ilgilendirmiyor. Örneğin 2024’te yapılan bir sözleşmede 2029’a kadar artış TÜFE ile sınırlı kalır.
Kiracınız yıllardır sizdeyse ama son yenilemede piyasaya uygun bir kira yazdıysanız yine değişen bir şey yok. 5 yıl o yenilemeden itibaren işler.
Kiracınız yıllardır sizdeyse ve son yenilemede kira piyasanın belirgin altında kaldıysa karar tam da bu durumla ilgili. 5 yıl ilk sözleşmeden sayılabilir ve şartları varsa emsale göre tespit istenebilir. Ancak iki şeyi ev sahibinin ispatlaması gerekir: kira ilişkisinin gerçekten ne zaman başladığı ve kiranın yenileme günü piyasanın altında kaldığı. Eski sözleşmeler, banka üzerinden yapılmış kira ödemeleri, o tarihteki emsal ilanlar ve sözleşmeler en güçlü dayanaklardır. Davaya konu olayda mahkemeler, 2005 başlangıcı ispatlanamadığı için önce 2018’i esas almıştı; belgeleriniz bu yüzden önemli.
Hiç yeni sözleşme yapılmadıysa ve eski sözleşme her yıl kendiliğinden uzadıysa süre zaten ilk günden işliyor. 5 yıl dolduysa emsale göre tespit istenebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Dava açmadan önce ne yapmak gerekiyor? Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu. Bu kural 1 Eylül 2023’ten beri uygulanıyor (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir.
Yeni kira hangi tarihten itibaren geçerli olur? Yeni kiranın yeni dönemin başından geçerli olması için dava, yeni dönemden en az 30 gün önce açılmalı ya da kiracıya bu süre içinde kiranın artırılacağı yazılı olarak bildirilmeli. Bildirim yapıldıysa dava, yeni kira dönemi bitmeden açılmalı. Sözleşmede kiranın artırılacağına dair bir hüküm varsa da dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve belirlenen kira o dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m. 345).
Bu karar konutları da kapsıyor mu? Olay bir iş yerine ait. Ancak TBK m. 344, konut ve çatılı iş yeri kiralarında aynı şekilde uygulanıyor.
Kira sözleşmenizle ilgili sorularınız varsa bizimle iletişime geçebilirsiniz. Erkan Güngör Gayrimenkul olarak 11 yıldır Bağdat Caddesi’nde ev sahipleri ve kiracılarla çalışıyoruz.
Kaynaklar
Resmî kaynaklar ve mevzuat
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 344 ve 345 — Mevzuat Bilgi Sistemi
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B — Mevzuat Bilgi Sistemi
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/3450, K. 2026/1141 — Yargıtay Karar Arama (karararama.yargitay.gov.tr)
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5411, K. 2018/11236, T. 08.11.2018 — Yargıtay Karar Arama
Hukukçu değerlendirmeleri ve haberler
- Beş yıl dolmadan da kira tespit davası açılabilir — Dünya (Hamide Hangül)
- Ev sahibi ve kiracıları ilgilendiriyor: Yargıtay’dan 5 yıl kararı — Dünya
- Beş yıldan önce açılan kira bedel tespit davaları ve yenileme sözleşmeleri — Hukuki Haber
Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.
