Gayrimenkul kiralamalarında en sık duyduğumuz sorulardan biri şu: “Kirayı dolar üzerinden belirleyebilir miyiz?”
Soru özellikle yüksek bedelli konutlarda, villalarda ve ticari gayrimenkullerde gündeme geliyor. Mülk sahibi gelirinin değerini korumak istiyor, kiracı uzun vadeli bir sözleşmede kur riskini yönetmeye çalışıyor.
Ancak Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki kira sözleşmelerinde bu konu tarafların anlaşmasına bırakılmış değil. Devreye Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı giriyor.
Kural nereden geliyor?
Bugünkü sistemin temeli, 13 Eylül 2018 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı. Bu kararla Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’ın 4. maddesine (g) bendi eklendi.
Eklenen hükme göre Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamıyor. Bakanlıkça belirlenen haller ise saklı.
Uygulama esasları 6 Ekim 2018 tarihli 2018-32/51 sayılı Tebliğ ile 2008-32/34 sayılı Tebliğ’in 8. maddesine işlendi; istisnalar 16 Kasım 2018 tarihli 2018-32/52 sayılı Tebliğ ile bugünkü hâlini aldı.
Konut ve iş yerinde kural ne?
2008-32/34 sayılı Tebliğ’in 8. maddesinin ikinci fıkrası bu noktada açık: Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yaptıkları, konusu yurt içindeki gayrimenkuller olan, konut ve çatılı iş yeri dâhil kira sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz.
Dikkat edilmesi gereken ifade şu: “sözleşme bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri.”
Yani mesele sadece sözleşmeye “10.000 euro” yazmak değil. Kira bedeli TL olarak belirlenip artış oranının dövize bağlanması da aynı kapsamda değerlendiriliyor. Faiz, cezai şart ve tazminat gibi kalemler de bu çerçeveye giriyor.
Taraflar anlaşırsa geçerli olur mu?
En sık yapılan hata bu varsayım: “İki taraf da kabul ediyorsa sorun olmaz.”
Tarafların mutabakatı, mevzuattan doğan sınırlamayı ortadan kaldırmıyor. Sözleşmenin tarafları Türkiye’de yerleşik kişilerse ve sözleşme bir istisna kapsamında değilse, karşılıklı rıza kira bedelinin dövizle belirlenmesini geçerli hâle getirmiyor.
Bu nedenle sözleşme hazırlanırken “mülk sahibi böyle istiyor, kiracı da kabul ediyor” yaklaşımı yerine mevzuata uygun bir kurgu gerekiyor.
Dolar olmazsa euro ya da altın olur mu?
Olmuyor. Düzenleme belirli bir para birimini değil, döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlemeyi esas alıyor. Dolar, euro ya da başka bir yabancı para aynı çerçevede değerlendiriliyor.
Altın da güvenli bir çıkış yolu değil. Tebliğ, uluslararası piyasalarda fiyatı döviz cinsinden belirlenen kıymetli madenlere veya emtiaya endeksli ve dolaylı olarak dövize endeksli sözleşmeleri de dövize endeksli sözleşme sayıyor. Hazine ve Maliye Bakanlığı, 29 Ağustos 2024 tarihli basın duyurusunda kira bedelinin altın cinsinden belirlenmesinin mevzuata aykırılık oluşturduğunu açıkça belirtti.
Kısacası sözleşmeye “dolar” yazmamak, tek başına düzenlemeyi aşmanın yolu değil.
Depozito döviz olarak alınabilir mi?
Uygulamada en çok karışan başlık bu. Depozitoda iki ayrı sınır var ve ikisini birlikte düşünmek gerekiyor.
Birincisi döviz sınırı. 32 Sayılı Karar ve ilgili Tebliğ yalnızca kira bedelini değil, sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini de kapsıyor. Yeni kurulan bir kira sözleşmesinde depozito bu tanımın içinde; yasak kapsamındaki bir sözleşmede depozitonun döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi güvenli bir tercih değil.
Tebliğ’de depozitodan açıkça söz eden bir cümle bulunuyor, ancak bu cümle Geçici 8. maddeye ilişkin fıkranın içinde yer alıyor. Yani 13 Eylül 2018’den önce akdedilmiş sözleşmelerdeki bedellerin Türk parasına yeniden kararlaştırılması yükümlülüğüne getirilmiş bir istisna; o tarihten önceki sözleşmeler kapsamında verilmiş depozitoların TL’ye çevrilmesi gerekmiyor. Bugün kurulan bir sözleşme için serbesti anlamına gelmiyor.
Buna karşılık sözleşme yukarıda sayılan istisnalardan birinin kapsamındaysa (örneğin yabancı uyruklu kiracı), istisna sözleşme bedelinin yanında diğer ödeme yükümlülüklerini de kapsadığı için depozitonun dövizle belirlenmesi mümkün oluyor.
İkincisi tutar ve saklama sınırı. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para olarak verilecekse kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırmak zorunda; banka da güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme kararına dayanarak ödeyebiliyor.
Uygulamada depozitonun elden alınıp kiraya verenin hesabında tutulması yaygın, ama kanunun öngördüğü yol bu değil. Banka hesabı şartı, döviz tarafındaki soruyu da pratikte kendiliğinden daraltıyor.
Bir de iade sorunu var. Dövizle alınmış bir depozitonun yıllar sonra hangi kur üzerinden iade edileceği, sözleşmede açık hüküm yoksa uyuşmazlığa açık bir konu. Kur farkı üç aylık kirayı kolayca aşabildiği için, bu kalem küçük görünmesine rağmen en sık dava konusu olanlardan biri.
Peki kapora?
Mevzuatta “kapora döviz olarak alınamaz” şeklinde doğrudan bir cümle yok; kapora zaten kanunda tanımlanmış bir kavram değil. Uygulamada bağlanma parası, cayma parası veya peşin ödeme niteliğinde kullanılabiliyor ve hangisi olduğu sonucu değiştiriyor.
Belirleyici olan ödemenin adı değil, hangi sözleşmeye dayandığı ve hukuki niteliği. Kurulacak kira ilişkisine bağlı bir ödemeyse, kira sözleşmesinden kaynaklanan ödeme yükümlülükleriyle aynı çerçevede değerlendirilmesi gerekiyor. Bu yüzden yüksek bedelli kiralamalarda kapora, depozito ve peşin kira kalemlerinin sözleşmenin bütünüyle birlikte kurgulanması önemli.
Yasak bütün kiralamalar için mi geçerli?
Hayır, mevzuatta istisnalar var. Öne çıkanlar:
- Yabancı uyruklu kiracılar: Türkiye Cumhuriyeti Devleti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye’de yerleşik kişilerin kiracı olarak taraf olduğu gayrimenkul kira sözleşmeleri (Tebliğ md. 8/3).
- Yabancı sermayeli yapılar: Dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’deki şube, temsilcilik, ofis, irtibat bürosu ile doğrudan veya dolaylı olarak yüzde elli ve üzeri pay sahibi olduğu şirketlerin kiracı olduğu sözleşmeler.
- Turizm: Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanması (md. 8/4).
- Gümrüksüz satış mağazaları: Bu mağazaların kiralanmasına ilişkin sözleşmeler (md. 8/5).
Dolayısıyla “gayrimenkul kirasında döviz kesinlikle yasaktır” demek eksik bir ifade olur. Doğru ifade şu: Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki gayrimenkul kira sözleşmelerinde, mevzuatta sayılan istisnalar dışında kira bedeli ve sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenemez.
2025 değişikliği yasağı kaldırdı mı?
Hayır. Zaman zaman “dövizle kira yasağı kalktı” şeklinde yorumlar dolaşıma giriyor; bu yorumlar 2025’teki bir değişikliğin yanlış okunmasından kaynaklanıyor.
6 Mart 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 2025-32/72 sayılı Tebliğ ile, taşıt satış sözleşmeleri dışında kalan menkul satış sözleşmelerinde bedelin ve ödemelerin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılması mümkün hâle geldi.
Hazine ve Maliye Bakanlığı Finansal Piyasalar ve Kambiyo Genel Müdürlüğü, 7 Mart 2025 tarihli duyurusunda değişikliğin yalnızca menkul satış sözleşmelerine yönelik olduğunu; gayrimenkul kiralama, gayrimenkul satış, iş, hizmet, eser ve finansal kiralama sözleşmelerindeki sınırlamaların geçerliliğini koruduğunu ayrıca vurguladı.
Bu yazının yayım tarihi itibarıyla gayrimenkul kiralamalarındaki döviz sınırlaması yürürlükte.
Aykırılığın yaptırımı ne?
İki ayrı boyut var.
İdari yaptırım. 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun’un 3. maddesi uyarınca aykırı hareket eden kişiye idari para cezası uygulanıyor. Tutar her yıl yeniden değerleme oranında güncelleniyor; 2026 için alt ve üst sınır 90.669 TL ile 756.426 TL. Ceza sözleşmenin tarafları hakkında ayrı ayrı uygulanabiliyor, karar verme yetkisi Cumhuriyet savcısında ve kesinleşmeyi izleyen beş yıl içindeki tekerrürde iki kat olarak uygulanıyor.
Özel hukuk boyutu. Yasağa aykırı bir bedel kaydının sözleşmeye etkisi tartışmalı; kısmi geçersizlik ve kesin hükümsüzlük görüşleri birlikte savunuluyor. Yargıtay kararlarında konunun kamu düzeni ile ilişkilendirildiği örnekler bulunuyor. Yani risk sadece cezadan ibaret değil; sözleşmenin kendisi de tartışmaya açılabiliyor.
Sık sorulan sorular
Kira TL belirlenip artış dövize bağlanabilir mi? Hayır. Artış şartının dövize endekslenmesi de aynı yasak kapsamında değerlendiriliyor.
Yabancı uyruklu kiracıyla dolar üzerinden sözleşme yapılabilir mi? Tebliğ md. 8/3 kapsamındaki hâllerde mümkün. Kiracının statüsünün belgelenmesi önemli.
Depozito en fazla ne kadar olabilir? Konut ve çatılı iş yeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK md. 342). Para olarak verilecekse kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılması gerekiyor.
Kira TL belirlendi, ödeme dövizle yapılabilir mi? Gayrimenkul kiralamalarında ödeme yükümlülükleri de sınırlamanın kapsamında; bu nedenle güvenli bir yol değil.
Kira sözleşmesinde önemli olan sadece rakam değil
Bir kira sözleşmesinde bedeli yazmak işin yalnızca bir kısmı. Kira bedeli, depozito, kapora, peşin ödemeler ve sözleşmeden doğan diğer yükümlülüklerin tamamının birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Özellikle yüksek bedelli gayrimenkullerde sözleşme aşamasında sorulması gereken soru “taraflar nasıl anlaştı” değil, “bu anlaşma mevzuata uygun mu” olmalı.
Gayrimenkulde doğru işlem, sadece doğru mülkü bulmakla değil, işlemin doğru şekilde tamamlanmasıyla mümkün.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut bir sözleşme için mevzuatın güncel hâli ve olayın özellikleri doğrultusunda uzman görüşü alınmalıdır.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 342 (kiracının güvence vermesi)
- 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun, md. 3
- Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar, md. 4/g
- 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (RG: 13 Eylül 2018)
- 2008-32/34 sayılı Tebliğ, md. 8 (2018-32/51 ve 2018-32/52 sayılı Tebliğler ile düzenlenen hâliyle)
- 2025-32/72 sayılı Tebliğ (RG: 6 Mart 2025, 32833)
- Hazine ve Maliye Bakanlığı, Altın Cinsinden Kira Sözleşmesi Düzenlenmesi Hakkında Basın Duyurusu, 29 Ağustos 2024
- Hazine ve Maliye Bakanlığı Finansal Piyasalar ve Kambiyo Genel Müdürlüğü Duyurusu, 7 Mart 2025
