Tapuda Kafa Karıştıran İki Kavram: Kat İrtifakı mı, Kat Mülkiyeti mi?
Hayalinizdeki evi ararken ilanlarda sıkça karşılaştığınız “Kat İrtifaklı” veya “Kat Mülkiyetli” ifadeleri, aslında o gayrimenkulün sadece bugününü değil, gelecekteki değerini de belirleyen en kritik yasal statülerdir. Peki, bu iki kavram arasındaki ince çizgi tam olarak nerede başlıyor? Yeni bir eve yatırım yapmadan önce hangi tapu türünün size ne sunduğunu bilmek, sizi beklenmedik sürprizlerden korur.
İşte gayrimenkul dünyasının bu iki temel kavramı hakkında bilmeniz gereken her şey!
Kat İrtifakı Nedir? (İnşaat Başlarken Atılan İlk Adım)
Henüz tamamlanmamış veya inşaatı bitmiş olsa da henüz “iskan” belgesi alınmamış binalarda, hak sahiplerinin paylarını belirten tapu türüne Kat İrtifakı denir.
- Ne Anlama Gelir? Tapu sicil müdürlüğünden aldığınız bu belge, size o arsa üzerinde ileride yapılacak olan (veya yapılmakta olan) bağımsız bir bölümün (daire, dükkan vb.) ait olduğunu kanıtlar.
- Kritik Detay: Kat irtifaklı bir tapuda mülkünüz teknik olarak hala bir “arsa payı” olarak görünür. Binanın yasal olarak “tamamlanmış” sayılması için bir sonraki aşamaya geçilmesi gerekir.
Kat Mülkiyeti Nedir? (Yasal Olarak Tam Onay)
İnşaatı tamamen bitmiş, belediyeden “Yapı Kullanım İzin Belgesi” (İskan) alınmış ve tüm projeye uygunluğu onaylanmış taşınmazlar için verilen tapu türüdür.
- Ne Anlama Gelir? Bu tapu, dairenizin artık sadece bir arsa payı değil, yasal sınırları çizilmiş, tüm teknik süreçleri tamamlanmış bağımsız bir konut olduğunu tesciller.
- Neden Tercih Edilir? Kat mülkiyetli bir ev, banka kredisi süreçlerinde en sorunsuz taşınmaz grubudur ve piyasa değeri her zaman daha yüksektir.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Temel Farklar
| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
| İskan Durumu | İskan belgesi henüz alınmamıştır. | İskan belgesi alınmış ve tescil edilmiştir. |
| Bina Durumu | İnşaat aşamasında veya yeni bitmiş olabilir. | Bina tamamen bitmiş ve oturuma hazırdır. |
| Tapu Niteliği | Arsa paylı mülkiyet esastır. | Bağımsız bölüm mülkiyeti esastır. |
| Gider Paylaşımı | Yönetim planı taslak aşamasındadır. | Ortak alanlar ve giderler net olarak bellidir. |
Kat İrtifaklı Ev Alırken Risk Alıyor Musunuz?
Bir evin kat irtifaklı olması tek başına “riskli” olduğu anlamına gelmez; ancak dikkatli olunması gereken noktalar vardır:
- İskan Sorunu: Eğer müteahhit binayı projeye uygun yapmadıysa belediye iskan vermeyebilir. Bu da binanın yasal olarak “kaçak” veya “eksik” statüsünde kalmasına neden olur.
- Fatura Maliyetleri: İskanı olmayan binalarda elektrik ve su abonelikleri bazen “şantiye tarifesi” üzerinden faturalandırılabilir, bu da daha yüksek maliyet demektir.
Profesyonel Tavsiye: Kat irtifaklı bir daire alacaksanız, mutlaka ilgili belediyenin imar müdürlüğünden binanın projesine uygun ilerleyip ilerlemediğini kontrol edin.
Sonuç: Hangisini Seçmeli?
Eğer yatırımınızın tam güvenli olmasını, banka kredisinde sorun yaşamamayı ve gelecekte kolayca satabilmeyi istiyorsanız Kat Mülkiyetli tapular her zaman bir adım öndedir. Ancak güvenilir bir inşaat firmasından, projesine uygun ilerleyen bir Kat İrtifaklı daire almak, henüz inşaat aşamasındayken daha uygun fiyat avantajı yakalamanızı sağlayabilir.
Kaynakça ve Referanslar
Bu içerik hazırlanırken aşağıdaki resmi mevzuatlar ve kurum rehberleri kaynak alınmıştır:
- 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu: Mevzuat.gov.tr
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM): tkgm.gov.tr – Sözlük ve İşlem Rehberi.
- T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı: Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskan) Uygulama Esasları.
Yasal Uyarı: Bu içerik 2026 yılı güncel mevzuatları ışığında bilgilendirme amaçlı hazırlanmıştır. Gayrimenkul işlemlerinizde olası hak kayıplarını önlemek adına bir hukuk müşaviri veya uzman bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmanızı öneririz.
